Actualiteiten/Latest news

Government plans to increase "taxe foncière" by 2017.

 

City of Paris wants Government proposal of law to raise higher "taxe d'habitation" by 2017 for secondary homes in Paris.

 

Social charges maintained in 2016!

 

New rules for the level of rents in Paris as from August 1, 2015

 

French social charges illegal according to EU Court (March 3, 2015)

 

The European Court and social charges (December 8, 2014)

 

French CGT rate for non EU residents 

 

Government plans to increase "taxe foncière" by 2017.

The French government has indicated that it intends to increase la taxe foncière for buiolt properties in the new finance act for 2017. This taxe would be an addition to the existing taxe foncière and would be named "taxe spéciale d'équipement regional (TSER)". THe taxe would also be based on the "valeur locative cadastrale" of your property, which value is much less than the commercial value. The revenues collected by the regions, as a result, would serve to support medium and small sized enterprises by the new 13 regions that have just been created by the central Government. The total revenue France wide is estimated at 600 million Euro.

City of Paris wants Government proposal of law to raise higher "taxe d'habitation" by 2017 for secondary homes in Paris.

The left wing City Council of Paris, led by Mayor Anne Hidalgo has voted positively to propose the French Government and Parliament to adopt a new law to aiming at doubling the annual "taxe d'habitation" for residents of secondary homes, either rented or owned by the resident. This taxe is already 20% higher since last year for secondary homes than for principal homes. As a result another 80% surtaxe could be added up. This in the hope that secondary home users will be more tempted to bring their homes to the principal residency housing market which is in need of additional homes. We will monitor further developments.

Social charges maintained in 2016!

A change in the law maintains social charges on the rental income and capital gains of non-residents and others not affiliated to the French social security system.

 

Regular readers will be aware of the judgement of the European Court of Justice last February that social charges on the investment income and capital gains of EEA residents not affiliated to the French social security system was contrary to European law.

 

This ruling was later confirmed by the French Conseil d’État.

As a result, the way was opened for those who had paid these charges between 2012 to 2015 to make application for a refund, using a procedure we outlined in our Newsletter in November.

In order to bring French law in line with the ruling the French government have now enshrined in statute a re-allocation of the receipts from social charges on investment/rental income and capital gains away from main branches of the social security system.

This has been achieved by allocating such receipts to the Fonds de solidarité vieillesse et à la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie, a fund that provides supplementary income support to pensioners whose income falls below a minimum level.

 

This fund is non-contributory and benefits do not depend on affiliation to the French social security system.

 

This means that non-residents and those not affiliated to the French social security system will continue to be liable in 2016 for social charges on such income.

 

That is to say, liability will arise on rental and investment income earned in 2015, on which tax is payable in 2016, and on capital gains arising and paid in 2016.

 

Whether such a change in the law complies with European requirements remains unclear, and it is notable that last year Christian Eckert, the Minister of the Budget, candidly stated that: "Dire qu’il est d’une solidité juridique totale serait exagéré."

Given the legal uncertainty a number French parliamentarians who opposed the change referred the relevant clause to the Constitutional Court.

 

The judges last month ruled that it was not unconstitutional, but refused to adjudicate on whether or not it complied with European law, stating it was none of their business: "n’appartient pas au Conseil constitutionnel de se prononcer sur le défaut de compatibilité d’une disposition législative aux engagements internationaux et européens de la France."

The court merely restricted itself to saying that the clause did not cut across the Ruyter decision of the ECJ, as the new law only applied to social charges due in 2016 and that the government had agreed to reimburse social charges arising from the ECJ ruling, stating: "cet article ne va pas à l’encontre de la jurisprudence De Ruyter puisqu’il concerne les prélèvements sociaux à compter de 2016 et que les prélèvements concernés par l’arrêt De Ruyter vont être remboursés par l’Etat Français."

Source: French-propertyincome

 

New rent regulations apply in Paris as from August 1, 2015

 

The French government has introduced new rental legislation for landlords and tenants (called "ALUR")

 

France, and the city of Paris, look at the rental market very critically. New regulations as per August 1, 2015 have entered into force regulating the rental levels in Paris for both furnished and unfurnished apartments and houses. 

 

This legislation may impact owners in Paris who rent out their apartments.
 
One of the main purposes of the new laws is to keep or make housing in Paris affordable for all layers of French society, and prevent that the city will become a reserve for the rich and the wealthy only. Pieces of this legislation will progressively enter into force over 2014 and 2015. It is impossible in the context of this update to summarise the 174 pages law change, so we mention the most important elements hereinafter for owners:
 
  • For normal rentals of unfurnished apartments ("location vide") the law stipulates that the Prefect (sort of "governor") for Paris may stipulate a compulsory meridian rental level to be applied for new rental contracts or renewals of the rent (the latter normally after 3, 6, or 9 years of rent). The meridian will depend on the nature of the apartment, location and its comfort. The private owner and tenant may mutually deviate from this meridian rental level at signature or renewal of the contract by an increase of 20% or a decrease of 30% from the meridian. The meridian rental levels for all areas in Paris will be published shortly.
  • During each rental period of 3 years, the rents may be increased by not more than a certain inflation index, unless the owner executes - in agreement with the tenant - specific works to improve an apartment.
  • For apartments of good quality, e.g. in cases of specific comfort (e.g. eco-friendly isolation, terrace), location or - simply - of good quality the rental price may be increased by an additional amount. 
  • Special procedures apply to establish the rental levels in case of disagreement. 
  • The owner will have to provide each new tenant with up to date technical diagnostics (on the state of the electricity, asbestos, etc) of the apartment.
  • If the owner rents out his apartment in a furnished way ("location meublée") to a tenant who will use the apartment as his principal residence, the minimum rental period will be 1 year and the same rental price adjustment rules will apply as for normal rentals of unfurnished apartments. The rental price level may be increased by a pre-determined amount allowing for amortisation of the furniture.
  • If the owner wants to rent out his secondary apartment for touristic purposes (short term stays by subsequent tenants, where the tenant will not use the apartment as his principal residence), he will have to submit a request for a permit from the local town hall and will have to inform his tenant of the apartment building "house" rules. Arrondissements in Paris may take a general exception to this obligation to ask for a permit.
  • Apartment owners who occupy their own apartments for at least 8 months as principal residence for own use are allowed to freely rent out their apartments in the remaining 4 months for touristic short term stay purposes without having to ask for the permit.

 

The interpretation of terms like "principal residence" and "occupy for own use" are still fluid and subject to further interpretation and regulation. We will keep you posted on further developments on this new piece of legislation. In the long run an uncertain factor is whether - in the event that during the next elections of the Presidency of France (in about 4 years time) the current president Francois Hollande would lose - new French governments would (not) change this ALUR legislation. So far, in Parliament the largest opposition party UMP (formerly led by ex-president Nicolas Sarkozy) has been vigorously against most of the new provisions.

 

Overall conclusion
As an overall conclusion, we can say that the "ALUR" legislation will not heavily impact rental properties of good quality in Paris. For apartments that are kept for own use, the impact will be even less. It is unclear whether the new rules will have an impact on property prices, as these are the outcome of a much larger set of influences, including increasing foreign and domestic demand. Investing in property remains a long term affaire......!
Another article about this regulation:
 

Location : que reste-t-il de la loi Alur ?

 

Vendredi 28 Août 2015. Et voilà ! La mesure-phare de la loi Alur - l'encadrement des loyers - est entrée en vigueur à Paris le 1er août 2015. Faisons donc un bilan des mesures détricotées ou en cours de détricotage, des décrets déjà publiés et de ceux toujours en attente ! La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) est un texte fleuve de 177 articles qui concerne les rapports locatifs, la copropriété, les intermédiaires immobiliers et l'urbanisme et a nécessité plus de neuf mois de discussion parlementaire avant d'entrer en vigueur le 27 mars 2014. En matière de location, les principaux décrets d'application ont déjà été publiés et la loi Macron, adopté le 6 août 2015, a déjà toiletté certains aspects de la loi Alur.

 

Au final, il en ressort une grande confusion dans la tête des bailleurs et des locataires. Si nul n'est censé ignorer la loi, bien malin celui qui sait s'y retrouver dans le millefeuille législatif. Faisons donc un point sur les dispositions de la loi Alur qui sont déjà en vigueur, celles qui sont à venir et celles qui sont passées à la trappe.

 

Loi Alur : les dispositions déjà en vigueur Les principales dispositions de la loi Alur concernant la location sont d'ores et déjà entrée en vigueur. Des modèles-types de contrats (depuis le 1er août 2015).

 

Pour conclure une location, vide ou meublée, il faut depuis le 1er août 2015 utiliser les modèles types de contrats qui ont été publiés par décret. A ces contrats, il faut annexer une notice explicative - une sorte de guide de la location - qui décrit les droits et obligations du locataire et du propriétaire.

 

Une liste de meubles obligatoires pour les locations meublées (applicable à compter du 1er septembre 2015).

 

Un décret du 31 juillet 2015 a défini la liste des meubles obligatoires dans une location meublée : ce décret reprend la jurisprudence antérieure. Chaque pièce doit être équipée de mobilier conforme à sa destination et comporter au minimum les éléments suivants :

 

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

 

Plafonnement des honoraires d'agence (depuis le 15 septembre 2014)

 

Depuis le 15 septembre 2014, les honoraires d'agence sont plafonnés pour le locataire. Désormais, seules quatre prestations sont facturables au locataire (l'organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'établissement de l'état des lieux) et pour un montant maximum décrété en fonction de la localisation du bien et du nombre de mètres carrés habitables. Par exemple, pour un 20m² à Paris, les honoraires demandés au locataire ne peuvent excéder 300 euros. Locataire : combien devrez-vous payer votre agent immobilier ?

 

Encadrement à la relocation (pour tous les contrats, depuis le 1er août 2014)

 

Dans les zones tendues, le loyer est encadré à la relocation, cela signifie que le bailleur ne peut augmenter son loyer entre deux locataires (hors indexation à l'IRL). Cette disposition s'applique depuis juillet 2012 en location vide, elle est étendue à la location meublée depuis le 1er août 2014. Encadrement des loyers à la relocation en vide et en meublé : comment déterminer son loyer ?

 

Les plafonds de loyer sont applicables à Paris (depuis le 1er août 2015)

 

Critiqué, rogné... et finalement appliqué ! Depuis le 1er août 2015, les locations de logements situés à Paris intra-muros (dans l'un des vingt arrondissements parisiens) doivent respecter des plafonds de loyer. Les locations vides et meublées sont concernées. Les plafonds de loyer sont fixés par un arrêté préfectoral, le plafond de loyer est fixé en fonction de quatre critères : le nombre de pièces, l'époque de construction, le type de location (vide ou meublée) et l'adresse du bien.

 

Et du coup, comment connaître mon plafond de loyer?

 

Pour connaître le montant maximal de votre loyer, rendez vous sur le site officiel referidf.com. Remplissez le formulaire avec les quatre informations demandées et vous obtiendrez :

 

un loyer de référence ;

un loyer de référence majoré ;

un loyer de référence minoré.

 

Voici comment se détermine votre plafond de loyer :

Plafond de loyer = loyer de référence majoré x nombre de m² de surface habitable.

 

Il y a ensuite deux hypothèses :

 

1) votre loyer actuel est inférieur au plafond de loyer => Vous pouvez appliquer au nouveau locataire le loyer que vous appliquiez au précédent, sans baisse. En revanche, vous ne pouvez pas augmenter votre loyer jusqu'au loyer maximal.

 

2) votre loyer actuel est supérieur au loyer maximal => Vous devez ramener votre loyer au niveau du plafond de loyer mais vous pouvez éventuellement appliquer un complément de loyer.

 

Dans quels cas puis-je appliquer un complément de loyer ?

 

Pour appliquer un complément de loyer, il faut cumuler deux critères : Seuls les propriétaires dont le loyer actuel est au moins égal au plafond de loyer peuvent appliquer un complément de loyer. Le logement doit présenter "des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique" (article 17 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Alur). On aurait aimé que la loi entre un peu plus dans le détail... Rien de précis sur les fameuses "caractéristiques de confort ou de localisation", pas d'indice supplémentaire... Logiquement, on peut penser qu'un parking ou qu'un balcon constitue un confort supplémentaire permettant un complément de loyer. Même supposition pour une grande proximité des transports en commun ou une vue sur un joli monument...Quel est le montant maximal du complément de loyer ?

 

Là encore, on regrette que la loi ne soit pas plus bavarde... Elle comporte aucune indication de calcul, ni de montant maximum du complément. Pour un parking ou une cave, le complément de loyer sera plus facilement estimable car ces éléments ont une valeur locative intrinsèque (un parking se loue aux alentours de 100 euros à Paris). En revanche, bien inspiré celui qui pourra évaluer la plus-value sur le loyer qu'apporte la présence d'une terrasse ou d'une vue sur le Sacré-Coeur...

 

Ce complément de loyer peut être contesté par le locataire dans les trois mois de la signature du bail en saisissant la commission départementale de conciliation. En l'absence de conciliation, un juge se prononcera : la caractéristique avancée par le propriétaire permet-il un complément de loyer ? Le montant du complément est-il justifié ou surestimé ? c'est donc la jurisprudence qui, décision après décision, permettra d'y voir plus clair.

 

Mon bail a été signé avant le 1er août 2015, dois-je baisser mon loyer ?

 

Non, ces règles de fixation ne concernent que les baux signés depuis le 1er août 2015 (ainsi que les renouvellements de contrats antérieurs mais c'est une hypothèse très rare). Les baux signés avant cette date ne seront jamais concernés même s'ils se reconduisent dans le futur.

 

Indexation du loyer : plus aucune rétroactivité

 

L'indexation des loyers devient également plus encadrée avec la loi Alur. Voici ce que dispose l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « A défaut d'avoir manifesté sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »

 

Cet alinéa a des conséquences pour les bailleurs retardataires, ceux qui font leurs indexations chaque année à la date prévue dans le contrat ne seront pas impactés.

 

Méthode de calcul du nouveau loyer.

 

L'indexation du loyer n'est possible que sur la dernière année de contrat. Si le bailleur n'a pas fait d'indexation depuis 3 ans par exemple, il ne pourra calculer son nouveau loyer que sur l'évolution de l'IRL entre N et N-1 (et non pas entre N et N-3).

 

Rétroactivité.

 

Le nouveau loyer ne s'applique que pour l'avenir : si le bailleur demande son indexation avec retard, il ne peut jamais demander au locataire un rattrapage rétroactif.

 

Congé pour reprise (pour tous les contrats, depuis le 8 août 2015)

 

Le propriétaire peut donner congé au locataire à chaque échéance du bail, notamment pour reprendre le logement pour lui ou un de ses proches. La loi Alur encadre cette faculté en location vide et en location meublée: les bénéficiaires du congé pour reprise sont limités, il ne peut s'agit que du bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou partenaire pacsé.

 

Le bailleur « doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise », la formulation de la loi n'est pas très explicite. La loi "Macron" du 6 août 2015 a rendu applicable cette disposition à tous les contrats quelle que leur date de signature (antérieure ou postérieure à la loi Alur).

 

Délai de préavis d'un mois en zone tendue (pour tous les contrats, depuis le 8 août 2015)

 

En location vide, le délai de préavis est de trois mois pour le locataire. Toutefois, dans un certain nombre de cas, le délai de préavis est réduit à un mois. La loi Alur a allongé la liste des cas de prévis réduit. Désormais, le délai de préavis est réduit à un mois dès lors que :le logement est situé dans une zone tendue (à Paris, et dans les 27 autres agglomérations concernées, le délai de préavis est donc désormais d'un mois sans avoir à justifier d'aucun autre motif et quelle que soit la date de signature du contrat), le locataire obtient son premier emploi, est muté, perd son emploi ou retrouve un emploi après l'avoir perdu,l'état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile,le locataire bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ou de l'allocation adulte handicapé, le locataire s'est vu attribuer un logement social.

 

Les zones tendues sont désignées dans un décret n°2013-392 du 10 mai 2013. La loi "Macron" du 6 août 2015 a rendu applicable cette disposition à tous les contrats quelle que leur date de signature (antérieure ou postérieure à la loi Alur).

 

Rapprochement entre vide et meublé

 

Avec la loi Alur, la location meublée entre dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 et se rapproche donc du régime juridique de la location vide. Ainsi, les obligations du bailleur et du locataire sont mieux définies. Le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois à compter de la restitution des clés (attention ! Si l'état des lieux de sortie ne démontre pas la présence de dégradations, le délai est réduit à un mois).

 

Autre nouveauté pour le vide et le meublé : l'état des lieux peut être complété à la demande du locataire dans les 10 jours de sa réalisation.Toutefois, la location meublée connaît encore des spécificités :

la durée du contrat de location est d'un an tacitement reconductible (contre trois ans en location vide) ;

le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyers hors charges (contre un mois de loyers hors charges en location vide) ;

les modalités pour donner congé sont différentes (délai de préavis d'un mois pour le locataire, trois mois pour le propriétaire).

 

Pour connaître tous les apports de la loi Alur en location meublée, nous vous recommandons la lecture de notre article : signer un contrat de location meublée.

 

Un statut pour la colocation La loi Alur prévoit un mini-statut de la colocation et : organise les modalités de signature du contrat de location,limite à six mois la solidarité du colocataire sortant et de sa caution solidaire,permet de choisir entre les charges réelles et des charges forfaitaires.La loi Alur entérine en grande partie les usages antérieurs.

 

Colocation : quels sont les apports de la loi Alur?

 

Loi Alur : les mesures à venir

 

Les principales mesures de la loi Alur sont entrées en vigueur, mais on attend encore quelques décrets.Modèle d'état des lieux et grille de vétusté La loi Alur prévoit que les état des lieux sont établis par écrit et respectent un modèle type défini en Conseil d'Etat. Par ailleurs, une grille de vétusté devrait également être publiée afin de faciliter les retenues sur le dépôt de garantie en cas de dégradation. Ces deux décrets devraient être publiés prochainement. Dans l'attente de la publication des modèles types officiels, vous pouvez trouver sur pap.fr des modèles-types d'état des lieux et de caution solidaire mis à jour des dispositions de la loi Alur déjà entrées en vigueur.

 

De nouveaux diagnostics : électricité et gaz L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi Alur, prévoit qu'un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz devra être annexé au contrat de location. Ces diagnostics devront évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Pour l'instant, cette obligation n'est pas en vigueur car un décret en Conseil d'Etat devra en définir les modalités d'application. L'article 3-3 précise que ce décret devra intervenir avant 2020.

 

Loi Alur : les mesures mises au rebut

 

Ce sont les deux mesures les plus emblématiques de la loi Alur qui ont été les plus « amochées ». Le départ de Cécile Duflot du ministère du Logement en avril 2014 aura permis à ses nombreux opposants (à commencer par le Premier ministre) de mettre à mal l'encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers (GUL).

 

Hormis Paris, pas d'encadrement des loyers

 

Dans le texte voté en mars 2014, l'encadrement des loyers devait s'appliquer dans 28 agglomérations (Ajaccio, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse). Toutefois, en plein coeur de l'été 2014, Manuel Valls a sérieusement refroidi les ardeurs des locataires.

 

« Tous les acteurs le disent : les conditions techniques ne sont pas réunies, et ne le seront pas avant des mois, voire des années. C'est notamment le cas pour la collecte des données des loyers. Cette situation complexe génère trop d'incertitudes pour les investisseurs. Le dispositif sera donc appliqué à titre expérimental à Paris. Il ne sera pas étendu aux autres agglomérations concernées tant qu'un bilan sur sa mise en œuvre n'aura pas été réalisé. »

 

Un enterrement en bonne et due forme.

 

Lille et Grenoble font de la résistance ? Ces deux villes entendent appliquer l'encadrement des loyers malgré la volonté de réduire à Paris l'effet de l'encadrement des loyers. Selon les dernières déclarations politiques, l'encadrement des loyers pourrait s'appliquer à Lille dès la fin 2015 et à Grenoble en 2016.

 

La Gul remplacée par une caution solidaire de l'Etat ?

 

La Garantie universelle des loyers (GUL) est un dispositif d'assurance contre les loyers impayés gratuit, facultatif et universel qui devait être mis en place au 1er janvier 2016. La mesure, qui n'avait été adoptée qu'au terme d'un débat très houleux, a été remise en cause par le Premier ministre Manuel Valls en septembre dernier. Une prochaine loi devrait donc abroger la GUL et instaurer une caution solidaire de l'Etat, destinée aux jeunes salariés et aux personnes dans une situation précaire. Le dispositif devrait être finalement assez proche dans son fonctionnement de la GUL mais la voilure est réduite puisqu'il ne concernera que les locataires qui ont le plus de difficultés à se loger. Publié par C Cailloux © pap.fr - 28 août 2015

 

 

L'ENCADREMENT DES LOYERS

 

Propriétaires et locataires parisiens devront encore patienter quelques semaines avant d'évaluer la portée de l'encadrement des loyers dans la capitale, qui doit entrer en application le 1er août. Car le flou substiste sur de nombreux points.On l'attendait depuis des mois : le décret concernant l'encadrement des loyers vient de paraître au Journal officiel et entrera en application le 1er aout 2015 à Paris. Mais il ne permet pas pour autant d'y voir complètement clair sur l'impact qu'il aura réellement sur le montant des loyers dans la capitale. En effet, ce décret indique les caractéristiques à prendre en compte pour fixer le loyer maximum, à savoir le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et la période de construction. Mais ce loyer maximum, dont on peut trouver la référence sur le site de l'OLAP, n'est pas encore défini pour tous les secteurs de la capitale.

 

"Nous avons déjà établi un loyer médian pour 90% du parc et sommes en train de peaufiner les 10% restants", reconnaît-on à l'OLAP. Par ailleurs, les références de l'OLAP ne concernent que les logements nus. Il faudra donc encore attendre un arrêté préfectoral pour avoir plus d'informations sur les meublés. Peu de concretAure point restant encore flou : le décret est censé prévoir dans quelles conditions il pourra être appliqué un complément de loyer, justifié par des caractéristiques de localisation et de confort. Mais en réalité il se contente de préciser que lesdites caractéristiques ne doivent pas avoir été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement, qu'il doit s'agir de caractéristiques considérées comme déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Et enfin qu'elles ne doivent pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges. Très concrètement, on n'en sait toujours pas plus sur les caractéristiques elles-mêmes. Un appartement disposant d'un beau balcon, équipé d'une cuisine haut-de-gamme ou encore situé au pied du métro pourrait-il justifier d'un complément de loyer ? Impossible de répondre à cette question pour l'instant. "Une belle terrasse ou une maison à Paris devrait justifier un complément de loyer, avance le service de presse de l'OLAP. Mais pour le reste, il risque sans doute d'y avoir des contentieux."

 

Read more at http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/encadrement-des-loyers-a-paris-le-flou-demeure_1689091.html#l5sSHF1KOH7mtdUx.99Social

 

 

Charges on Non-Residents from EEA illegal

 

Tuesday 03 March 2015. The European Court has ruled that social charges on the income and capital gains of non-residents from within the EEA is illegal, opening the way for claims by those who have paid such charges. The decision of the court is based on an interpretation of European Regulation 1408/71, regarding the coordination of social security systems within the EEA.

 

It states that persons can only be subject to one social security system and thereby only pay social contributions in one Member State. France has always argued that the social charges were part of the more general system of taxation, a view that has not been accepted by the ECJ. In their judgement the ECJ stated that:

 

"Regulation No 1408/71 must be interpreted as meaning that levies on income from assets, such as those at issue in the main proceedings, have, when they contribute to the financing of compulsory social security schemes, a direct and relevant link with some of the branches of social security listed in Article 4 of that regulation and thus fall within the scope of the regulation, even though those levies are imposed on the income from assets of taxable persons, irrespective of the pursuit by them of any professional activity. "

 

In coming to their decision the court drew attention to a decision it made in 2000, when it declared illegal the imposition of social charges on the employment income of employed and self-employed persons residing in France who were subject to the tax regime in France, but who worked in another Member State.

 

So the court stated that: "The same conclusion must follow with regard to the levies at issue in the main proceedings, which are not imposed on the employment income and substitute income of workers, but which are imposed on income from assets, since it is not in dispute that the proceeds of those levies are allocated specifically and directly to the financing of certain branches of social security in France or to the discharge of their debts."

 

The ruling applies to all investment income earned in France, notably rental income, as well as capital gains that arise in France. Rental property income has been liable to these charges since 1st January 2012 and capital gains since 17th August 2012.The rate of the charges on such income is 15.5%, made up of a number of different taxes, collectively called the prélèvements sociaux. In the opinion delivered to the ECJ last month, prior to a hearing taking place, the legal advisor to the ECJ stated that social charges were part of the social security system and that, accordingly, they could not be imposed on income of those subject to the social security system of another Member State.

 

Claiming a Refund

 

The question that now arises is just what the French government will do? The issue was referred to the ECJ by the French Supreme Court, the Conseil d’État, when they threw out a claim by a Dutch national living in France, but employed in the Netherlands, that they should not pay social charges on a foreign life annuity on which they had paid social security contributions in their home country. However, they referred to the ECJ for a general ruling on the liability of certain unearned foreign income of residents to social charges. On that basis, having now got the judgement from the ECJ, the Conseil d’État is likely to sit and rule that such charges much now be abolished for non-residents from within the EEA. This process is necessary as it is for Member States to bring into force European law, whether as Directives, Regulations or decisions of the ECJ. We are also aware the government have established a parliamentary working party to consider the implications of such a decision and Christian Eckert, the Secretary of State for the Budget, has stated that he wishes to find a solution.

 

Nevertheless, it is highly unlikely there will be any automatic retrospect refund, so it will almost certainly be necessary to submit a claim to the French tax authority, and to also possibly follow up this claim to a French court if it is not accepted. A claim for refund of overpaid taxes must be made within time limits specified in French law.

 

As a general rule up to two years following imposition is permitted. The deadline to appeal in respect of the charges paid in 2013 is 31 December 2015. We have been in discussions with a specialist professional advisor in France about a collective approach to this matter, including legal support as necessary. If you may be interested in this approach then please contact us at editor@french-property.com for details. Those who have already lodged claims through us have already been contacted.

 

It remains unclear just what the French government may do about those from outside of the EEA who remain liable for the charges, but in the same manner as capital gains tax was this year made uniform for all non-residents, it is possible there could be primary leglislation to do the same for social charges. (source: French-property.com) The European Court and French Social Charges

 

Posted by Florence RichardsFrench Property/Tax Adviser8th December 2014. Category Blog

 

Could you claim your charges back?

 

There has been much interest surrounding the application of French law to non-French residents regarding the payment of social charges. If you have sold or let an unfurnished property in France in the last few years then you will be aware that the French tax authorities introduced the payment of social charges (up to 15.5% on the net taxable gain or rental income) in addition to capital gains tax or income tax due.

 

It was welcoming news to hear that the application of the social charges to non-French residents, and more particularly EU residents, was challenged both at national and EU levels for its compatibility with EU legislation. In 2013, the French Constitutional Court (Conseil Constitutionnel) took the view that these social charges are not regarded as national insurance contributions (NICs) but rather as a tax similar to income tax and hence compatible with EU legislation. Nevertheless, the European Commission has initiated two procedures against France for infringement of its internal law to EU legislation on social contributions. A first procedure was initiated against social charges applicable on French rental income received by EU residents and a second against the application of social charges on taxable gains on the sale of French properties by non-residents. In parallel, the Supreme Administrative Court of France (Conseil d’Etat) referred to the European Court of Justice (ECJ) for a preliminary ruling on the question of application of the social charges on income received by EU residents who are already subject to payment of NICs in another EU member State.

 

In consideration of this request for a preliminary ruling, the European Commission has halted its procedure until the ECJ has rendered its decision. Very recently the Advocate General of the ECJ submitted her conclusions and declared to be of the opinion that since the social charges are directly linked to the financing of the social security system in France, they cannot be regarded as an additional income tax but indeed as NICs. The application of social charges to EU residents on their French income is a direct infringement of EU Regulations. Besides, the payment of the social charges in France without giving any rights and/or access to the social security system in return is in opposition to the above principle and also potentially the EU principle of free movement within EU countries. If the ECJ were to follow the conclusions of its Advocate General it means that many taxpayers will have been unduly subject to social charges on their French rental income or capital gains and they may be entitled to claim for repayment of the social contributions.

 

The current view of the Advocate General is only in respect of the social contributions applicable to income. It is however quite possible that a similar decision may end up being made in respect of such charges on capital gains. In view of the general deadline to claim the repayment of tax being 31 December of the calendar year that follows the year of payment of the charge, many taxpayers may have to act very fast to secure their position as much as they can before they are time barred. This will affect in particular those people who have:

paid social charges on income from unfurnished lettings in the calendar year 2012; or

paid social charges on capital gains arising in the calendar year 2013.

 

Unfortunately, it is not expected that the ECJ will render its decision until possibly the second half of 2015, by which time many of those affected may be time barred from making a repayment claim. This means that some people may have to submit a claim before any change to the internal French tax law is made.

 

There is a strict procedure to follow to make a repayment claim. If you have also paid the tax via a French tax representative in respect of capital gains, you may want to discuss with them whether the claim is to be submitted via their services – a review of the contract you signed at the time should be undertaken to check their scope of engagement. It is always the case that the costs incurred in a procedure for repayment would need to be weighed against the amount that could be claimed back, but in some cases a significant amount of social charges would have been paid, thereby making a claim worthwhile.

 

If you are affected, you should review your affairs and take advice on how to proceed immediately.

 

- See more at: http://www.furleypage.co.uk/the-european-court-and-french-social-charges/#.dpuf

 

 

Capital gain tax rate for non EU residents

 

More generally, there remains the issue of the different rates that apply on capital gains of non-residents of France. For those within the EEA the basic rate is 19%, whilst for everyone else it is 33%. When social charges are added, that gives a basic rate of nearly 50%, to which may also be added the supplementary tax for large gains.

 

Several court decisions in France have gone against the French tax authority on this issue, yet non-EEA owners continue to be imposed at the higher rate.The French courts have argued that differential rates of taxation go against the Treaty of Rome, which prohibits "all restrictions on the movement of capital between Member States and between Member States and third countries".

 

On this basis, non-residents outside of the EEA who have been imposed at the higher should also seek a refund of the overpaid taxes. (Source: French-property.com)