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Reduction of taxe habitation for principal house in 2018 and beyond

 

New rules for short apartment rentals apply in Paris as from October 1, 2017

 

You need an authorization if you want to rent out your flat in Paris for less than a year: how does this work? (June 2018)

 

Insider view: an expat living in Paris

 

"A little piece of Paris" shares its experience

 

Social charges maintained in 2016!

 

New rules for the level of rents in Paris as from August 1, 2015

 

French social charges illegal according to EU Court (March 3, 2015)

 

The European Court and social charges (December 8, 2014)

 

French CGT rate for non EU residents

 

 

 

Reduction of "taxe habitation" for principal house in 2018 and beyond

New rules for short term apartment rentals apply in Paris as from October 1, 2017

You need an authorization if you want to rent out your flat in Paris for less than a year: how does this work?

 

Locations saisonnières à Paris : faut-il une autorisation pour louer ?

 

Tout propriétaire qui souhaite louer à Paris en meublé pour une durée inférieure à un an est soumis à autorisation. Un dossier doit être déposé et l'autorisation obtenue avant toute mise en location.

 

Louer un logement meublé pour une durée inférieure à un an (à la nuitée, à la semaine ou au mois) est soumis à autorisation si le logement se situe dans une ville de plus de 200.000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Cette autorisation doit être obtenue avant toute mise en location.

 

 

 

Important : la Mairie de Paris (direction de l'urbanisme) veille  à appliquer la réglementation et à sanctionner les contrevenants. PAP a eu l’occasion de s'entretenir avec la Direction du logement et de l’habitat de la Mairie de Paris.

 

 

 

Pourquoi Paris en priorité ?

 

Depuis quelques années, les locations saisonnières sont en plein essor, restreignant ainsi le parc locatif à titre d'habitation principale. En cinq ans, le marché locatif traditionnel parisien a perdu de 20.000 à 30.000 logements selon les estimations. Face à ce constat, la Mairie de Paris a réactivé une réglementation existante mais tombée jusque-là en désuétude : l'article L 631-7 du Code de la Construction et de l' Habitation.

 

 

 

Cet article soumet à autorisation préalable dans les communes concernées la transformation des locaux d'habitation en locaux à usage commercial, industriel ou administratif.

 

Et c'est bien là que le bât blesse : on considère que faire de la location meublée non affectée à l'habitation principale fait échapper le bien à l'usage d'« habitation », le revêtant d'un usage dit « professionnel », impliquant ainsi un « changement d'usage » des logements rentrant dans le champ d'application de l'article L 631-7 du CCH.

 

 

 

Qui est concerné ?

 

Comme nous l’avons vu ci-dessus, les Parisiens sont les premiers concernés et doivent impérativement se soumettre à cette réglementation. Une autorisation auprès de la Mairie de Paris est nécessaire avant de proposer à la location un bien meublé pour des durées inférieures à un an (ou 9 mois pour un étudiant).  En clair, dès lors que le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire.

 

 

 

Sont donc concernés beaucoup de propriétaires qui proposaient jusqu’alors un bail d’une courte durée sous la forme d'une location saisonnière aux personnes effectuant un stage dans la capitale, accompagnant un malade hospitalisé ou dans l’intervalle d’un bail étudiant. Mais aussi tous les propriétaires qui consentaient un bail meublé à titre de résidence secondaire.

 

 

 

A noter : La loi permet aux personnes qui louent au maximum quatre mois (120 jours) par an leur habitation principale pour profiter de revenus supplémentaires d'échapper à cette réglementation. Vous le comprendrez aisément car il s'agit de leur propre habitation et que cela n'enlève aucunement le bien du parc locatif. Il convient de noter que ces 4 mois doivent être comptabilisés en année glissante, sur les 12 mois qui précèdent et non en année civile.

 

 

 

Pas d’autorisation sans compensation

 

Pour obtenir l’autorisation de la Mairie de Paris, le demandeur doit impérativement présenter au soutien de son dossier, en compensation, un bien d’activité d’une surface équivalente ou du double dans le même arrondissement et s'engager à le transformer en local d'habitation. A défaut de bien, il peut joindre à son dossier une cession de titre de commercialité acheté auprès d'un organisme qui souhaite transformer un immeuble de bureaux en logements.

 

A défaut d’avoir un bien, on peut acheter un titre de commercialité. Souvent de grandes sociétés (bailleurs sociaux) achètent des plateaux entiers de surface commerciale et les transforment en habitation. Ces surfaces sont affectées à l’habitation et la commercialité « perdue » peut être revendue en plusieurs titres jusqu’à concurrence de la surface transformée.

 

 

 

Sachez qu’acheter un titre de commercialité revient sur Paris à environ entre 1.500 et 2.000 €/m² sachant que de nombreux arrondissements se trouvent être touchés par la compensation renforcée. En effet, dans certains arrondissements où la pénurie de locaux d’habitation est avérée, les locaux proposés en compensation doivent représenter une surface double de celle faisant l’objet de la demande du changement d’usage (2 m² de compensation pour 1 m² transformé).

 

 

 

Pour des cessions de titre de commercialité, vous pouvez vous adresser à la Mairie de Paris afin que vous soient communiquées des adresses de bailleurs sociaux. Sachez qu'il existe aussi un marché privé. Vous pouvez faire une recherche sur les marchés privés sur internet.

 

 

 

Liste des arrondissements de compensation renforcée

 

 

 

Impératif : Les deux opérations (la transformation de son logement et la compensation) doivent être conduites de manière concomitante : les locaux de compensation ne doivent pas être déjà revenus à l’habitation au moment du dépôt du dossier de demande de changement d’usage. 

 

 

 

Comment obtenir cette autorisation ?

 

Le service instructeur des autorisations de changement d ‘usage est le Bureau de la protection des locaux d'habitation (BPLH) situé au 17 boulevard Morland75004 Paris et le guichet d’enregistrement où envoyer les dossiers se situe au Pôle Accueil et Service de l'Usager (PASU),6 promenade Levy-Strauss  75013 Paris qui nous transmet les dossiers, une fois le dossier enregistré et l’accusé de réception envoyé.

 

 

 

Vous devez remplir un dossier. Vous pouvez le télécharger et joindre un certain nombre de pièces justificatives, à savoir :

 

 

 

Pour le ou les locaux de transformation :

 

  • Plan coté du local, objet de la demande daté et signé par le(s) demandeur(s) (avec la superficie habitable du logement conformément à l’art. R.111-2 du C.C.H) ;

  • Titre d’occupation ou attestation de propriété, éventuellement promesse de vente ou projet de bail ;

  • Engagement du propriétaire si le demandeur est locataire ;

  • Attestation du propriétaire justifiant que le règlement de copropriété ne s'oppose pas au changement d'usage ou à défaut produire l'accord de la copropriété.

     

 

Pour la compensation :

 

  • Plans de l’état actuel ;

  • Plans de l’état futur avec mention obligatoire des superficies habitables certifiées par géomètre ;

  • Etat des surfaces projetées certifiées par géomètre ;

  • Copie de l’acte ou attestation de mise à disposition de compensation (titre de compensation) ;

  • Copie de tout mode de preuve concernant l’occupation des locaux en 1970.

     

 

Pour la déclaration d’autorisation définitive :

 

  • Produire ultérieurement la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) ;

  • Copie des dérogations ou autorisations antérieurement délivrées pour le local, objet du changement d’usage et local de compensation.

  •  

 

Loi pour une République numérique : un numéro de déclaration devra figurer dans les annonces de location  à compter de décembre 2017
 

 Tous les propriétaires qui louent en saisonnier dans la capitale vont devoir   respecter un mécanisme de déclaration préalable soumise à enregistrement par la mairie de Paris. La déclaration sera à effectuer par internet et donnera lieu à la délivrance d'un numéro de déclaration qui devra figurer dans les annonces de location, sous peine de sanction financière. 
Cette procédure devra être respectée que le logement loué constitue ou non la résidence principale du propriétaire bailleur.
Par ailleurs, les locataires qui sous-louent en saisonnier leur logement pendant leurs absences devront également se plier à cette formalité (après avoir obtenu du propriétaire l'autorisation de sous-louer le logement bien évidemment). 


Important :  La délibération mettant en œuvre les dispositions du décret d’application du 29 avril 2017 de l’article 51 de la Loi pour une République Numérique du 7 octobre 2016 a été mis à l’ordre du jour du Conseil de Paris le 3  juillet 2017 . Il en ressort que  l’enregistrement devra d'effectuer  via un télé-service à compter du 1er octobre 2017 jusqu’au 1er décembre 2017, date à laquelle il deviendra obligatoire à Paris. Cette formalité s'applique également à ceux qui ne louent pas plus de 120 jours par an (un bon moyen de vérifier que les 120 jours ne sont pas dépassés!!!).

Autre incidence de la loi : tout loueur qui propose un logement sur une plateforme numérique doit obligatoirement fournir à la société une déclaration sur l'honneur attestant du respect des obligations requises ( article L 324-2-1 du Code de Tourisme).
 
 
Source : loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique   

 

 

 

Attention ! L’examen du dossier ne commence qu’une fois qu'il est effectivement complet.

 

 

 

Les exceptions à la compensation

 

Sont dispensés d’une autorisation avec compensation :

 

  • Les locaux situés en Zones urbaines sensibles (ZUS) ou dans les quartiers du Contrat urbain de cohésion sociale (CUCS).

  • les locaux situés dans les quartiers autres que ceux où a été constatée une prédominance des surfaces de bureaux par rapport aux surfaces de logements, lorsque la surface du local, objet du changement d’usage, ne dépasse pas 50 m² par professionnel et dans la limite de 150 m².

 

 

 

A savoir : il est important de vous reporter au règlement municipal de la ville de Paris pour de plus amples précisions.

 

Une fois l’autorisation obtenue

 

Une fois l’autorisation obtenue, n’oubliez pas, il vous reste encore des petites formalités à accomplir :

 

  • Vous devez déposer une déclaration de meublé de tourisme en mairie ;

  • Vous devez vous déclarer en Mairie car vous serez redevable de la taxe de séjour .

  • Si votre autorisation a été subordonnée à une compensation, vous devez publier cette autorisation au fichier immobilier du bureau de la conservation des hypothèques de Paris.

 

 

 

Et si on veut revenir à l’habitation ?

 

Les autorisations de changements d’usage à caractère réel sont définitives et attachées au local.

 

Toutefois la situation du local est réversible : Il peut retourner à l’habitation avec une simple demande de changement de destination (permis de construire ou déclaration préalable, même sans travaux). Dans cette hypothèse, son auteur ne pourra plus faire de la location de courte durée.

 

La surface de commercialité acquise au moment du changement d’usage peut être revendue. Il existe un marché et la commercialité peut être revendue. Certains l’auront probablement déjà amorti après quelques années de location et profiteront de la revente...

 

 

 

Les sanctions

 

Le propriétaire n'ayant pas respecté la procédure ou les conditions d'autorisation peut être condamné à une amende civile de 50.000 € par logement et une astreinte d'un montant maximal de 1 000€ par jour et par m² jusqu'à régularisation, dont le produit est versé à l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat. Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.

 

 

 

 Attention! Des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration (article L 651-3 du code de la construction et de l'habitation): emprisonnement d'un an et amende de 80 000 euros ( avec intervention de la Brigade de Répression de la Délinquance Astucieuse de la  Préfecture de Police).

 

Insider views : an expat living in Paris

There were nine of us living in my first flat in Paris. It was grand on the outside, with a trompe l’oeil and marble staircase in the entrance hall, but grimy and dark inside. Only three of my flatmates had full-time jobs, and they all smoked. All the lights in the hall were broken.

 

I moved there from London nearly four years ago, during the gloomiest days of François Hollande’s presidency, long before the youthful reformer Emmanuel Macron took power this year. Economic growth at the time was weak, unemployment double that of the UK today, and polls showed two-thirds of French people thought the nation was in “decline”.

 

My flatmates, who I found online, were all 25- to 35-year-olds from the provinces who had come to Paris to find work and, passing their days in our tiny kitchen, were victims of this faded France. Within rigid labour markets many struggled to find jobs, or the right jobs, and were frustrated and angry. They protested in the street, talked incessantly about politics and were always discussing what was to blame for France’s seeming stagnation. Being French, and young, it was never a question of tweaking tax rates — but creating a new world order. “It’s neoliberalism that is ruining us,” said one, lighting his cigarettes from the filaments of our toaster (they all smoked but no one ever had a lighter). “Yes, you are right,” said another. “It’s time for a revolution.

 

My diplomat girlfriend and London friends — bankers, consultants, lawyers — could not understand why I had chosen to live there, in a noisy part of town around Bastille, amid dust and quasi-revolutionary chaos. But I loved it. It gave me an insight into what was malfunctioning — but also wonderful — about 21st-century France. France has an intellectual culture, as everyone knows, and which the British often mock. Children learn reams of Baudelaire by heart before they turn 10. Yet living in my flat I saw how deep this was ingrained in everyday behaviour and how it went far beyond the educated elites. In July, while interviewing the prime minister, Edouard Philippe, in his gilded office only a few miles from our cigarette-lighting toaster, he briefly stopped talking about tax reform to tell us about the “irritation” of not being able to understand Dante’s Inferno when he was six years old. “We all have addictions, we are all addicts,” Philippe added. “Mine is reading,” he said, with a completely straight face.

 

On the presidential campaign trail this year, the candidates’ speeches were peppered with difficult poetry. Even as economy minister, back in 2015, Macron rose to a challenge from a journalist and recited the entire opening of Molière’s Le Misanthrope from memory. In my flat it was the same. My flatmates would not consider themselves intellectuals, and yet they would talk nightly over the dinner table about Alain Badiou and the political philosophy of Charles de Gaulle. As for food, the chief executives I knew were often connoisseurs, but my flatmates were little different, and would cook for themselves dinners from scratch every night — artichokes with a potato gratin followed by a home-made apple tart. I never saw a microwaveable meal. Eating well was not a question of rich and poor, just what “food” really was. They learn this at a young age; a typical menu at any local state crèche might be swordfish and creamed spinach followed by stewed apples. 

 

Not everything my flatmates showed me was positive. I never quite came to terms with many of them who saw the state as a kind of benevolent uncle, there to indulge them. One of them purposely got fired to receive the generous state payout (two-thirds of his final salary for two years, he said). Others would jump the metro barrier without paying. “The state is there to help us,” they would shrug. My flatmates could not teach me everything about modern France. They were outside the dynamic Paris start-up scene that took off while I was there — in 2016 France was the third-largest tech hub in Europe by investment. In other social circles I had friends doing food delivery start-ups and fintech; Parisian kids who spoke perfect English, idolised New York and liked the same kinds of food (kale, crushed avocado on toast) and coffee (flat-white made by an Australian) as those in Shoreditch and Brooklyn.

 

These internationally minded entrepreneurs, often wildly pro-Macron, were part of the “other” France that I covered for the FT, a world of billion-euro deals, wealth and opulence. The meeting rooms of BNP Paribas, one of the powerful banks I wrote about, were literally covered in gold. It was where Napoleon married Josephine in 1796.The food at business lunches was almost absurd; truffle sandwich starters, langoustine-stuffed ravioli, sablé biscuits with coffee. Companies had full-time chefs on retainer. They also had their own wine cellars, outmatched only by those of the government.

 

Despite the pomp, executives were more relaxed than I expected. One said of my newly grown beard: “Your generation, I don’t get it. You grow your beards but then you shave your pubic hair. I feel the opposite is better.” Then there was a pause: “That was off the record, right?”. One of my most memorable interviews in France was not with a minister or executive, however, but with Jean-Marie Le Pen, the 89-year-old founder of the far-right National Front party. His party, now run by his daughter, was the runner-up in this year’s election with an anti-immigration and anti-globalisation message that resonated across the country. Walking into his house gave me a stark picture of the man behind it all. He proudly showed off his collection of model slave ships. “This is where the breathing holes were,” he said. On his wall was a life-size oil painting of himself dressed as a pirate. 

 

After two years I moved out of the shared lodgings to a more elegant, light-filled apartment near the Marais with my girlfriend, who became my wife this summer in a château in Gascony. One of the flower girls was one-year-old Eliza, our daughter. Her eating habits are less refined than my former flatmates. She likes to stuff mangoes, yoghurt and hummus in her mouth all at once. Sometimes I miss my old flat, but life changes. And when I stride through the tree-lined streets of Paris with Eliza high on my shoulders, greeting everyone she passes, the French, who I once thought of as distant, now seem anything but

 

.Recently there have been more smiles in France as the mood here improves. The economy is growing again, unemployment is falling, and there is a sense of optimism — at least in some corners — about the Macron presidency and his promise of reform. Going to see some of my flatmates before I left Paris this summer to be the FT’s correspondent in Madrid, we sat in our local bar one evening and I asked them if they are optimistic about the Macron presidency. They were not totally convinced, but one said: “At least he might do something . . . that makes me optimistic, yes.”
 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043

Social charges maintained in 2016!

 

A change in the law maintains social charges on the rental income and capital gains of non-residents and others not affiliated to the French social security system.

 

Regular readers will be aware of the judgement of the European Court of Justice last February that social charges on the investment income and capital gains of EEA residents not affiliated to the French social security system was contrary to European law.

 

This ruling was later confirmed by the French Conseil d’État.

As a result, the way was opened for those who had paid these charges between 2012 to 2015 to make application for a refund, using a procedure we outlined in our Newsletter in November.

In order to bring French law in line with the ruling the French government have now enshrined in statute a re-allocation of the receipts from social charges on investment/rental income and capital gains away from main branches of the social security system.

This has been achieved by allocating such receipts to the Fonds de solidarité vieillesse et à la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie, a fund that provides supplementary income support to pensioners whose income falls below a minimum level.

 

This fund is non-contributory and benefits do not depend on affiliation to the French social security system.

 

This means that non-residents and those not affiliated to the French social security system will continue to be liable in 2016 for social charges on such income.

 

That is to say, liability will arise on rental and investment income earned in 2015, on which tax is payable in 2016, and on capital gains arising and paid in 2016.

 

Whether such a change in the law complies with European requirements remains unclear, and it is notable that last year Christian Eckert, the Minister of the Budget, candidly stated that: "Dire qu’il est d’une solidité juridique totale serait exagéré."

Given the legal uncertainty a number French parliamentarians who opposed the change referred the relevant clause to the Constitutional Court.

 

The judges last month ruled that it was not unconstitutional, but refused to adjudicate on whether or not it complied with European law, stating it was none of their business: "n’appartient pas au Conseil constitutionnel de se prononcer sur le défaut de compatibilité d’une disposition législative aux engagements internationaux et européens de la France."

The court merely restricted itself to saying that the clause did not cut across the Ruyter decision of the ECJ, as the new law only applied to social charges due in 2016 and that the government had agreed to reimburse social charges arising from the ECJ ruling, stating: "cet article ne va pas à l’encontre de la jurisprudence De Ruyter puisqu’il concerne les prélèvements sociaux à compter de 2016 et que les prélèvements concernés par l’arrêt De Ruyter vont être remboursés par l’Etat Français."

Source: French-propertyincome